Cazul îl privește pe Fernando Lima, care locuia într-un apartament din Drury Hall, pe Stephen Street Lower, Dublin 2. În iulie 2024, proprietara, Gerda McLoughney, i-a transmis o notificare de încetare a chiriei în care preciza că intenționează să se mute în apartament împreună cu soțul ei.
Lima a părăsit locuința în ianuarie 2025. La momentul respectiv plătea o chirie de €1.200 pe lună.
După mutare, acesta a închiriat un apartament cu două dormitoare în Grand Canal Harbour, pentru care a plătit €2.650 pe lună timp de aproximativ un an. Ulterior, după ce un al doilea chiriaș a ocupat cealaltă cameră, partea sa de chirie a scăzut la €1.550 pe lună.
În iulie 2025, la câteva luni după plecarea din Drury Hall, Lima a aflat că apartamentul în care locuise părea să fie ocupat de altcineva. În fața tribunalului RTB, el a prezentat o înregistrare video despre care tribunalul a spus că arăta clar o altă persoană în apartament.
Potrivit probelor prezentate, persoana respectivă i-ar fi confirmat că se afla acolo pe termen scurt.
Lima a susținut că proprietara folosea apartamentul pentru închirieri pe termen scurt, deși notificarea prin care îi fusese încheiată chiria preciza că locuința urma să fie ocupată de proprietară și de soțul acesteia.
Reprezentanta proprietarei a respins însă ideea că notificarea inițială ar fi fost falsă. Ea a declarat tribunalului că intenția Gerdei McLoughney de a se muta în apartament împreună cu soțul ei era reală în momentul în care notificarea a fost emisă.
Situația s-a schimbat însă dramatic în mai 2025, când soțul proprietarei a murit.
Potrivit reprezentantei sale, decesul a provocat o schimbare semnificativă a circumstanțelor și a amânat planurile proprietarei de a ocupa apartamentul. Ea nu a negat că locuința a fost folosită ulterior pentru închirieri pe termen scurt, dar a spus că acest lucru a fost făcut temporar, pentru ca proprietatea să nu rămână goală o perioadă îndelungată.
Reprezentanta a recunoscut că, privind retrospectiv situația, fostului chiriaș ar fi trebuit să i se ofere posibilitatea de a reveni în apartament.
Ea a susținut însă că proprietara nu a urmărit un câștig personal și nu a exercitat presiuni asupra lui Lima pentru a pleca. De asemenea, a explicat că proprietara și soțul ei intenționaseră de mai mult timp să folosească apartamentul în anii de mai târziu ai vieții.
Tribunalul RTB a acceptat că moartea soțului proprietarei ar fi putut determina o schimbare reală a planurilor acesteia. Totuși, a decis că această schimbare nu elimina obligația de a-i oferi fostului chiriaș posibilitatea de a reveni în locuință.
Potrivit tribunalului, apartamentul ar fi trebuit oferit din nou lui Fernando Lima la 18 mai 2025, data morții soțului proprietarei.
Din acel moment, tribunalul a concluzionat că Lima a fost privat în mod nejustificat de posesia locuinței.
Fostul chiriaș a solicitat despăgubiri de peste €30.000. El a spus că mutarea urgentă și costurile suplimentare suportate i-au agravat stresul și anxietatea și că urma deja tratament pentru o tulburare de anxietate.
Lima a cerut peste €10.584 pentru diferența de chirie pe care a fost nevoit să o plătească după mutare, €10.000 pentru stres, anxietate și presiunea provocată de relocare și încă €9.500 sub forma unor despăgubiri suplimentare. RTB nu are însă competența de a acorda această ultimă categorie de despăgubiri.
Reprezentanta proprietarei a argumentat că noua locuință a lui Lima era mai bună decât apartamentul din Drury Hall și că acest lucru trebuia luat în calcul atunci când erau evaluate pierderile financiare reclamate.
Ea a contestat și amploarea prejudiciului emoțional invocat, subliniind că fostul chiriaș avea deja probleme de anxietate înainte de încheierea chiriei.
Tribunalul a decis în final acordarea unei sume de €19.522,50.
Calculul a ținut cont de diferența dintre chiria pe care Lima o plătea în Drury Hall și chiria mai mare suportată după mutare, pentru perioada în care vechea sa chirie ar fi continuat, până în 2027.
În suma acordată au fost incluse și €2.500 pentru agravarea unei tulburări de stres existente.
Cazul este important pentru chiriașii din Irlanda deoarece legislația nu se oprește la momentul în care un Notice of Termination este emis. Dacă un proprietar încheie o chirie invocând un motiv permis de lege, iar ulterior acel motiv nu se mai materializează, pot apărea obligații suplimentare față de fostul chiriaș.
Ghidurile RTB arată că, dacă motivul invocat într-o notificare de încetare nu se concretizează, fostul chiriaș poate sesiza autoritatea și poate susține că a fost privat pe nedrept de ocuparea locuinței.
RTB poate acorda despăgubiri de până la €20.000 într-un litigiu și, în anumite situații, poate dispune și revenirea chiriașului în proprietate.
Cazul din Dublin arată și cât de importantă poate deveni diferența dintre intenția inițială a proprietarului și ceea ce se întâmplă ulterior cu locuința. Tribunalul nu a concluzionat că planul inițial al proprietarei de a se muta în apartament ar fi fost inventat. A acceptat că decesul soțului ei a putut schimba în mod real situația.
Problema decisivă a fost ceea ce s-a întâmplat după această schimbare: apartamentul nu a mai fost ocupat de proprietară, ci a fost folosit pentru închirieri pe termen scurt, iar fostului chiriaș nu i-a fost oferită posibilitatea de a reveni.
Subiectul apare într-un moment în care Irlanda înăsprește și regulile privind închirierile pe termen scurt. Guvernul pregătește un registru național pentru astfel de proprietăți, iar noile reguli urmăresc să împiedice scoaterea locuințelor din piața de închiriere pe termen lung în zonele unde cererea este foarte mare.
Pentru chiriași, decizia RTB transmite că o notificare de încetare poate fi contestată nu doar pentru probleme de formă, ci și atunci când motivul invocat inițial nu se mai materializează și proprietatea este folosită ulterior în alt scop.
Pentru proprietari, hotărârea arată că o schimbare legitimă a circumstanțelor nu înseamnă automat că toate obligațiile față de fostul chiriaș dispar. Modul în care locuința este folosită după încetarea chiriei poate deveni esențial într-un eventual litigiu.
