Sute de persoane care au cumpărat locuințe în Irlanda prin schema Help to Buy au fost obligate de Revenue să restituie banii primiți, după ce autoritățile fiscale au descoperit că acestea dețineau sau deținuseră anterior proprietăți în alte țări.
Cazurile îi vizează pe solicitanții care s-au prezentat drept cumpărători pentru prima dată, deși aveau deja o casă sau un apartament în afara Republicii Irlanda.
Regulile schemei prevăd că o persoană nu este considerată cumpărător pentru prima dată dacă a cumpărat sau a construit anterior o locuință, indiferent dacă proprietatea se află în Irlanda, în România, în Regatul Unit sau în orice altă țară.
Această condiție se aplică inclusiv atunci când locuința din străinătate a fost vândută înainte de depunerea cererii în Irlanda.
Persoanele declarate neeligibile trebuie să restituie întreaga sumă primită, la care Revenue poate adăuga dobândă.
Ce este schema Help to Buy
Help to Buy este una dintre principalele măsuri prin care statul irlandez sprijină persoanele care cumpără sau își construiesc prima locuință nouă.
Schema permite recuperarea unei părți din impozitul pe venit și din Deposit Interest Retention Tax, cunoscută drept DIRT, plătite în Irlanda în ultimii patru ani fiscali.
Banii sunt folosiți în principal pentru completarea depozitului necesar obținerii unui credit ipotecar.
Solicitantul poate primi până la 10% din valoarea locuinței, dar nu mai mult de 30.000 de euro și nici mai mult decât totalul taxelor eligibile plătite în perioada luată în calcul.
Locuința trebuie să fie nouă sau construită de solicitant, să valoreze cel mult 500.000 de euro și să fie folosită drept reședință principală timp de cel puțin cinci ani.
Solicitantul trebuie, de asemenea, să obțină un credit ipotecar de la un creditor eligibil. În majoritatea cazurilor, împrumutul trebuie să acopere cel puțin 70% din valoarea proprietății.
Proprietățile din România trebuie declarate
Regula privind statutul de cumpărător pentru prima dată are o importanță directă pentru mulți cetățeni străini stabiliți în Irlanda.
O persoană care a cumpărat în trecut un apartament sau o casă în România nu poate solicita Help to Buy în Irlanda, chiar dacă nu mai locuiește în proprietatea respectivă sau a vândut-o între timp.
Nu contează dacă locuința a fost cumpărată cu bani proprii sau printr-un credit ipotecar.
Nici faptul că aceasta a fost folosită de rude, a rămas neocupată sau se află într-o zonă rurală nu schimbă în mod automat situația.
Criteriul principal este dacă solicitantul a cumpărat sau a construit anterior o locuință.
Situația poate fi diferită în cazul proprietăților primite prin moștenire sau donație. Revenue precizează că acestea nu afectează întotdeauna eligibilitatea, însă fiecare caz trebuie analizat în funcție de circumstanțe.
Persoanele aflate într-o asemenea situație ar trebui să obțină o confirmare oficială înainte de depunerea cererii, nu să presupună că sunt eligibile.
Toți cumpărătorii trebuie să îndeplinească regulile
În cazul în care o locuință este cumpărată de un cuplu sau de mai multe persoane, fiecare dintre acestea trebuie să fie cumpărător pentru prima dată.
Dacă unul dintre parteneri a deținut anterior o proprietate în Irlanda sau în străinătate, grupul nu este eligibil pentru Help to Buy.
Regula se aplică persoanelor trecute în contractul de cumpărare și în creditul ipotecar.
Acest aspect poate crea probleme pentru cuplurile în care unul dintre parteneri nu a deținut niciodată o locuință, dar celălalt a avut o proprietate înainte de mutarea în Irlanda.
Faptul că locuința anterioară a aparținut numai unuia dintre parteneri nu îi permite celuilalt să solicite schema în numele întregului cuplu atunci când noua proprietate este cumpărată împreună.
Un beneficiar trebuie să restituie peste 38.000 de euro
Consecințele au fost evidențiate într-un caz analizat recent de Tax Appeals Commission, instituția care soluționează contestațiile împotriva deciziilor fiscale.
Persoana implicată primise suma maximă de 30.000 de euro prin Help to Buy și o folosise pentru cumpărarea unei locuințe noi în decembrie 2021.
Revenue a descoperit ulterior că solicitantul deținuse deja o proprietate în Regatul Unit.
Autoritatea fiscală a decis că acesta nu fusese eligibil și i-a cerut să restituie banii împreună cu dobânda acumulată.
Suma totală stabilită a fost de 38.186 de euro.
Beneficiarul a contestat decizia, susținând că nu înțelesese că deținerea unei proprietăți în afara Irlandei îl exclude din schemă.
Contestația a fost însă respinsă, iar obligația de plată a rămas în vigoare.
Cazul arată că necunoașterea regulilor sau interpretarea greșită a noțiunii de cumpărător pentru prima dată nu este suficientă pentru păstrarea banilor primiți.
Revenue verifică eligibilitatea și după plata banilor
Aprobarea inițială a cererii nu înseamnă că situația nu mai poate fi verificată ulterior.
Revenue poate reanaliza dosarele și poate solicita documente suplimentare dacă apar informații care indică faptul că beneficiarul nu îndeplinea condițiile schemei.
Verificările pot include informații fiscale, documente bancare, declarații făcute în timpul cumpărării și date privind proprietățile deținute în afara Irlandei.
Autoritățile pot interveni chiar și la câțiva ani după plata sumei.
Atunci când constată că beneficiarul nu era eligibil, Revenue poate recupera integral rambursarea fiscală.
Banii pot fi recuperați și în alte situații, inclusiv atunci când cumpărătorul nu finalizează achiziția sau construcția ori nu locuiește în proprietate timp de cel puțin cinci ani.
În cazul plecării din locuință înainte de expirarea perioadei obligatorii, valoarea recuperată poate depinde de timpul în care proprietatea a fost folosită drept reședință principală.
Help to Buy nu este același lucru cu regulile băncilor
O sursă de confuzie poate fi diferența dintre criteriile folosite de Revenue și cele aplicate de bănci sau de alte scheme de locuințe.
O instituție financiară poate considera, în anumite circumstanțe, că o persoană se încadrează într-o anumită categorie de solicitant de credit.
Acest lucru nu înseamnă automat că aceeași persoană este eligibilă pentru rambursarea fiscală Help to Buy.
De asemenea, unele programe irlandeze folosesc principiul Fresh Start, prin care anumite persoane care și-au pierdut locuința după insolvență, faliment sau separare pot fi tratate din nou ca solicitanți aflați la început.
Acest principiu nu trebuie presupus ca fiind aplicabil automat schemei Help to Buy.
Fiecare program are reguli proprii, iar aprobarea pentru un credit sau pentru o altă măsură de sprijin nu garantează aprobarea Help to Buy.
Ce trebuie să facă persoanele care au o proprietate în străinătate
Cei care au cumpărat, construit, moștenit sau primit prin donație o proprietate în afara Irlandei trebuie să clarifice situația înainte de a solicita banii.
Solicitantul ar trebui să declare complet istoricul proprietăților și să păstreze documentele care arată modul în care acestea au fost dobândite.
În cazul unei moșteniri, al unei donații, al unei cote foarte mici dintr-o proprietate sau al unei locuințe transferate în urma unui divorț, este recomandată solicitarea unei interpretări oficiale de la Revenue sau a unei opinii fiscale profesioniste.
Ascunderea proprietății poate transforma un sprijin de până la 30.000 de euro într-o datorie considerabil mai mare, după adăugarea dobânzii.
Persoanele care au primit deja Help to Buy și își dau seama că au oferit informații incomplete ar trebui să ceară cât mai repede clarificări, în loc să aștepte deschiderea unei verificări.
Articolul are caracter informativ. Situațiile individuale pot fi diferite, iar eligibilitatea trebuie confirmată direct cu Revenue sau cu un specialist fiscal.
