Numărul locuințelor vândute cu cel puțin un milion de euro continuă să crească în Irlanda, iar asemenea tranzacții nu mai sunt limitate exclusiv la cele mai scumpe cartiere din sudul Dublinului.
O analiză a vânzărilor înregistrate în ultimul an arată că proprietăți care depășesc pragul de un milion de euro au fost cumpărate în mai multe regiuni ale țării, pe fondul creșterii generale a prețurilor, al ofertei limitate și al cererii pentru case spațioase situate în zone bine conectate cu marile centre urbane.
Dublin rămâne, de departe, principala piață pentru astfel de proprietăți. Împreună cu Wicklow, capitala concentrează aproximativ 77% dintre toate vânzările de locuințe de peste un milion de euro analizate.
Wicklow a înregistrat însă una dintre cele mai spectaculoase evoluții. Numărul tranzacțiilor care au depășit pragul de un milion de euro a crescut cu aproximativ 45% față de perioada anterioară.
Dublin și Wicklow domină piața proprietăților scumpe
Concentrarea tranzacțiilor în Dublin nu este surprinzătoare.
Capitala are cele mai ridicate prețuri din țară, cele mai mari venituri medii și cea mai mare concentrare de locuri de muncă bine plătite din domenii precum tehnologia, serviciile financiare, medicina, avocatura și consultanța.
Numeroase locuințe din cartiere precum Ballsbridge, Donnybrook, Sandymount, Blackrock, Dalkey, Killiney, Foxrock, Ranelagh și Rathgar depășesc acum pragul de un milion de euro, chiar dacă nu sunt conace sau proprietăți considerate în mod tradițional de lux.
În unele zone, casele obișnuite pentru familii, construite în urmă cu mai multe decenii și amplasate pe terenuri generoase, pot ajunge la prețuri de șapte cifre datorită adresei, accesului la școli, transportului și apropierii de centrul orașului.
O parte importantă a pieței se concentrează în Dún Laoghaire-Rathdown, unde prețul median al unei locuințe este deja cel mai ridicat dintre toate autoritățile locale din Irlanda.
În zonele Blackrock, Dún Laoghaire, Dalkey și Glenageary, chiar și locuințele care necesită renovări importante pot fi scoase la vânzare sau cumpărate pentru sume apropiate de un milion de euro.
De ce crește atât de puternic piața din Wicklow
Wicklow beneficiază de apropierea față de Dublin, dar oferă proprietăți mai mari, terenuri mai generoase și acces la zone de coastă sau rurale.
Localități precum Bray, Greystones, Delgany, Enniskerry, Kilmacanogue și Newtownmountkennedy au devenit tot mai atractive pentru cumpărătorii care lucrează în capitală, dar caută mai mult spațiu.
Bray și Greystones sunt conectate la Dublin prin trenuri și servicii pentru navetiști, iar accesul rutier s-a îmbunătățit în ultimii ani.
În Greystones și Delgany au fost dezvoltate numeroase ansambluri de locuințe destinate familiilor cu venituri ridicate. În același timp, oferta de case mari, bine amplasate și gata de locuit rămâne limitată.
Această combinație dintre cerere mare și ofertă redusă a împins tot mai multe tranzacții peste pragul de un milion de euro.
Creșterea de aproximativ 45% nu înseamnă neapărat că toate locuințele din Wicklow s-au scumpit cu aceeași proporție. Cifra se referă la numărul proprietăților vândute pentru cel puțin un milion de euro, nu la creșterea generală a prețurilor din comitat.
Evoluția poate fi influențată atât de scumpirea locuințelor, cât și de tipul proprietăților care au fost scoase la vânzare în perioada analizată.
Dacă într-un an ajung pe piață mai multe case mari sau proprietăți amplasate în zone exclusiviste, numărul tranzacțiilor de peste un milion de euro poate crește rapid chiar și fără o majorare similară a tuturor prețurilor.
Pragul de un milion de euro nu mai definește întotdeauna o proprietate de lux
În urmă cu mai mulți ani, o locuință vândută pentru peste un milion de euro era asociată aproape automat cu o vilă impresionantă, un domeniu rural sau o proprietate aflată într-una dintre cele mai exclusiviste zone ale Dublinului.
Creșterea generală a pieței a schimbat această percepție.
În anumite cartiere din Dublin, pragul de un milion de euro poate fi depășit de o casă obișnuită pentru o familie, mai ales dacă proprietatea este bine întreținută, are o grădină mare sau oferă posibilitatea unei extinderi.
Unele asemenea case au suprafețe care nu ar fi fost considerate excepționale în trecut și pot necesita investiții suplimentare după cumpărare.
Prin urmare, creșterea numărului de tranzacții de peste un milion de euro nu reprezintă doar o explozie a pieței locuințelor de lux. Ea reflectă și mutarea unei părți din piața rezidențială obișnuită către niveluri de preț care, până nu demult, erau rezervate proprietăților deosebite.
Inflația acumulată în ultimii ani contribuie, de asemenea, la schimbarea semnificației acestui prag.
Un milion de euro continuă să fie o sumă inaccesibilă pentru majoritatea cumpărătorilor, dar nu mai cumpără același tip de proprietate pe care îl cumpăra în urmă cu zece sau 15 ani.
Tranzacțiile apar și în alte comitate
Deși Dublin și Wicklow domină clasamentul, locuințe de peste un milion de euro sunt vândute și în Cork, Kildare, Meath, Galway, Limerick, Kerry și alte comitate.
În Cork, piața este susținută de proprietățile din oraș și din localitățile de coastă, inclusiv zonele căutate de lângă Kinsale, Crosshaven și vestul comitatului.
În Kildare și Meath, apropierea de Dublin și dezvoltarea localităților pentru navetiști au dus la creșterea cererii pentru case mari și moderne.
O parte dintre cumpărători aleg aceste comitate deoarece pot obține o proprietate mai spațioasă decât în capitală, chiar dacă prețul rămâne foarte ridicat.
În Galway și Limerick, tranzacțiile de peste un milion de euro sunt mai rare, dar apar în zonele cele mai scumpe ale orașelor sau în cazul unor proprietăți mari, cu teren.
În Kerry, Cork și Galway, unele case de vacanță sau proprietăți cu vedere la mare atrag cumpărători care dispun de fonduri proprii și nu depind în aceeași măsură de un credit ipotecar.
În comitatele mai ieftine, o singură tranzacție poate produce o creștere procentuală aparent spectaculoasă, deoarece punctul de plecare este foarte redus.
De aceea, procentele trebuie interpretate împreună cu numărul efectiv al vânzărilor.
Oferta redusă continuă să împingă prețurile în sus
Creșterea pieței proprietăților scumpe este alimentată și de lipsa locuințelor scoase la vânzare.
Cumpărătorii care caută case mari, amplasate în zone bune și care nu necesită lucrări majore au relativ puține opțiuni.
Atunci când apare o proprietate potrivită, mai mulți cumpărători pot concura pentru ea, iar ofertele ajung să depășească prețul cerut inițial.
Problema ofertei afectează întreaga piață, nu doar segmentul superior.
Numărul insuficient de locuințe noi și ritmul lent al construcțiilor mențin presiunea asupra proprietăților existente. Familiile care ar fi cumpărat în trecut o casă nouă ajung să concureze pentru locuințe mai vechi, iar proprietarii care nu găsesc unde să se mute amână vânzarea.
Acest blocaj reduce și mai mult oferta.
În cazul proprietăților de peste un milion de euro, piața poate fi deosebit de restrânsă. Cumpărătorii au cerințe precise privind zona, dimensiunea, școlile, accesul la transport și starea casei, iar numărul locuințelor care îndeplinesc toate aceste condiții este limitat.
Prețurile cresc mai rapid în afara Dublinului
Datele oficiale privind întreaga piață rezidențială arată că locuințele din afara Dublinului s-au scumpit mai rapid decât cele din capitală.
Această evoluție nu înseamnă că proprietățile din provincie au devenit mai scumpe decât cele din Dublin. Capitala păstrează cele mai ridicate valori, dar diferența față de anumite comitate începe să se reducă.
Munca de acasă și programul hibrid au permis unor cumpărători să se îndepărteze de centrul Dublinului.
Persoanele care trebuie să ajungă la birou doar două sau trei zile pe săptămână pot accepta o navetă mai lungă în schimbul unei case mai mari.
Wicklow, Kildare, Meath și Louth au beneficiat în mod deosebit de această schimbare.
Cererea suplimentară venită din Dublin pune însă presiune asupra cumpărătorilor locali, ale căror venituri nu au crescut întotdeauna în același ritm cu prețurile proprietăților.
Cine poate cumpăra o locuință de un milion de euro
Pentru cumpărătorii care depind de un credit ipotecar, achiziționarea unei proprietăți de un milion de euro necesită venituri foarte ridicate și economii considerabile.
Regulile Băncii Centrale limitează, în general, suma care poate fi împrumutată în funcție de venitul familiei și de valoarea proprietății.
Chiar și o familie cu două salarii bune poate avea dificultăți în a obține finanțarea necesară, mai ales după ce sunt luate în calcul avansul, taxele, costurile juridice și eventualele lucrări de renovare.
O parte dintre cumpărătorii de pe această piață vând însă o proprietate deținută anterior și folosesc capitalul acumulat pentru noua achiziție.
Dacă o familie a cumpărat o casă în Dublin în urmă cu 15 sau 20 de ani, creșterea valorii acesteia poate asigura un avans foarte mare sau chiar cea mai mare parte a prețului următoarei locuințe.
Pe piață sunt activi și cumpărători care se întorc în Irlanda după ce au lucrat în străinătate, oameni de afaceri, directori ai unor companii și persoane care beneficiază de venituri sau averi provenite din alte surse.
Nu toate tranzacțiile sunt finanțate prin credite ipotecare. La nivelul superior al pieței, achizițiile realizate integral sau în mare parte din fonduri proprii sunt mai frecvente decât în segmentul locuințelor obișnuite.
Cumpărătorii străini au un rol, dar nu explică întreaga creștere
Agenții imobiliari au semnalat interes din partea cumpărătorilor veniți din Statele Unite, Marea Britanie și alte țări.
Unii sunt cetățeni irlandezi care revin în țară după o perioadă petrecută în străinătate. Alții au legături de familie cu Irlanda sau caută o proprietate într-o țară vorbitoare de limba engleză și cu acces la piața europeană.
Puterea dolarului față de euro a făcut, în anumite perioade, ca proprietățile irlandeze să pară mai accesibile cumpărătorilor americani.
Interesul extern este mai vizibil în cazul proprietăților deosebite, al caselor de pe coastă și al domeniilor rurale.
Totuși, cumpărătorii străini nu reprezintă singura explicație pentru creșterea vânzărilor.
Oferta redusă, scumpirea generală a pieței și averea acumulată de proprietarii existenți au un rol mult mai larg. În multe zone, concurența principală rămâne între cumpărători care locuiesc și lucrează deja în Irlanda.
Registrul prețurilor trebuie interpretat cu atenție
Analiza se bazează pe Registrul prețurilor proprietăților rezidențiale, în care sunt publicate tranzacțiile declarate autorităților fiscale.
Registrul conține data vânzării, prețul și adresa proprietății, dar nu oferă detalii precum suprafața casei, numărul camerelor, starea construcției sau dimensiunea terenului.
De asemenea, anumite tranzacții cu valori foarte mari pot reprezenta vânzarea mai multor locuințe într-un singur contract, nu neapărat cumpărarea unei singure case de lux.
Din acest motiv, datele brute trebuie verificate pentru a separa locuințele individuale de ansamblurile de apartamente, portofoliile imobiliare sau alte tranzacții multiple.
Registrul nu este conceput ca un indice al prețurilor și nu poate arăta singur cu cât s-a scumpit o anumită categorie de case.
El poate indica însă unde au avut loc tranzacțiile și câte proprietăți au depășit un anumit prag valoric.
O piață tot mai împărțită
Creșterea numărului de locuințe vândute cu peste un milion de euro scoate în evidență diferențele tot mai mari din piața imobiliară irlandeză.
În timp ce un segment de cumpărători dispune de fondurile necesare pentru proprietăți de șapte cifre, numeroase familii nu reușesc să găsească o locuință potrivită nici la jumătate din această sumă.
Prețul median al unei locuințe cumpărate în Irlanda a ajuns la aproximativ 395.000 de euro, dar valorile diferă considerabil între regiuni.
În Dún Laoghaire-Rathdown, prețul median este mult mai ridicat, iar în unele zone poștale din sudul Dublinului se apropie deja de pragul unui milion de euro.
În comitate precum Longford, Donegal sau Roscommon, prețurile mediane rămân mult mai mici.
Aceste diferențe arată că nu există o singură piață imobiliară irlandeză, ci mai multe piețe locale, influențate de locurile de muncă, infrastructură, transport, școli și disponibilitatea terenurilor.
Creșterea vânzărilor nu înseamnă neapărat apariția mai multor conace
Cea mai importantă concluzie este că pragul de un milion de euro este depășit de un număr tot mai mare de locuințe.
Aceasta nu înseamnă că Irlanda construiește sau vinde brusc mult mai multe vile și domenii de lux.
În multe cazuri, proprietăți care în urmă cu câțiva ani valorau 750.000 sau 850.000 de euro au fost împinse peste pragul de un milion de creșterea generală a pieței.
Dublin și Wicklow concentrează în continuare cea mai mare parte a acestor tranzacții, iar avansul de aproximativ 45% înregistrat în Wicklow arată cât de rapid se extinde piața scumpă dincolo de limitele capitalei.
Pentru proprietari, evoluția reprezintă o creștere importantă a averii deținute sub forma locuinței.
Pentru cei care încearcă să cumpere însă, aceeași evoluție înseamnă că tot mai multe case pentru familii ajung într-o categorie de preț accesibilă doar persoanelor cu venituri foarte mari, economii considerabile sau o altă proprietate pe care o pot vinde.
