Locuințele din Irlanda rămân foarte greu de cumpărat raportat la veniturile familiilor, iar Dublin continuă să fie încadrat într-o categorie considerată „serios inaccesibilă”, potrivit unui nou raport internațional privind prețurile caselor.
Există totuși o mică îmbunătățire pentru capitală.
Raportul Demographia International Housing Affordability 2026 arată că prețul mediu al unei locuințe în Dublin este acum de aproximativ 4,9 ori mai mare decât venitul anual mediu al unei gospodării.
În ediția precedentă, raportul acordase Dublinului un scor de 5,1, suficient pentru ca orașul să intre în categoria „severely unaffordable”, adică una dintre cele mai grave trepte ale clasamentului.
Scăderea la 4,9 îl readuce acum în categoria imediat inferioară, „seriously unaffordable”.
Tradus mai natural, înseamnă că locuințele sunt în continuare mult prea scumpe în raport cu veniturile, chiar dacă situația s-a îmbunătățit foarte puțin față de anul trecut.
Este important însă de precizat că raportul internațional analizează Dublinul, nu fiecare oraș și fiecare comitat din Irlanda.
Prin urmare, scorul de 4,9 nu trebuie interpretat ca o medie pentru întreaga țară.
Datele oficiale irlandeze arată însă că problema nu se limitează la capitală.
În unele regiuni din afara Dublinului, prețurile cresc chiar mai repede decât în oraș.
Potrivit celor mai recente date ale Central Statistics Office, prețurile locuințelor din Irlanda erau în iunie cu 5,6% mai mari decât cu un an înainte.
În Dublin, creșterea a fost de 4,6%.
În restul țării, prețurile au urcat cu 6,4%.
Cu alte cuvinte, mica îmbunătățire înregistrată de Dublin în clasamentul internațional nu înseamnă că locuințele s-au ieftinit.
Prețurile continuă să crească.
Diferența este că relația dintre prețul caselor și veniturile gospodăriilor s-a îmbunătățit marginal.
Acesta este indicatorul folosit de Demographia.
Metoda este relativ simplă: prețul mediu al unei locuințe este împărțit la venitul anual mediu al unei gospodării.
Dacă o locuință costă, de exemplu, 500.000 de euro, iar venitul anual al gospodăriei este de 100.000 de euro, raportul este 5.
Cu cât cifra este mai mare, cu atât cumpărarea unei locuințe este considerată mai dificilă.
Demographia consideră că un raport de până la aproximativ trei reprezintă o piață accesibilă.
Între trei și patru începe zona în care locuințele devin mai greu de cumpărat.
Peste patru, problema este considerată serioasă.
Iar după cinci, piața intră în categoria „severely unaffordable”.
Dublin a coborât anul acesta chiar sub acest prag.
Scorul de 4,9 este însă suficient pentru a arăta cât de mare rămâne diferența dintre veniturile oamenilor și costul unei case.
Cele mai recente date CSO confirmă această realitate.
Prețul median plătit pentru o locuință în Irlanda în cele 12 luni până în iunie a fost de aproximativ 396.000 de euro.
În Dublin, prețul median a fost de 500.000 de euro.
Diferențele din interiorul capitalei sunt și mai mari.
În Dún Laoghaire-Rathdown, prețul median a depășit 682.000 de euro.
În Dublin City, unde prețurile sunt ceva mai mici decât în cele mai scumpe suburbii, valoarea mediană a fost tot de aproximativ 480.000 de euro.
Pentru o familie care cumpără prima locuință, asemenea prețuri înseamnă că veniturile necesare sunt foarte mari.
Regulile Băncii Centrale permit, în general, cumpărătorilor aflați la prima locuință să împrumute de până la patru ori venitul brut anual al gospodăriei.
Asta înseamnă că un cuplu cu un venit combinat de 80.000 de euro poate obține, în principiu, un credit de aproximativ 320.000 de euro.
Chiar și cu un avans de 10%, bugetul rămâne mult sub prețul median al unei locuințe din Dublin.
Pentru o casă de 500.000 de euro, cumpărătorul are nevoie fie de venituri considerabil mai mari, fie de economii importante, fie de ajutor din partea familiei sau de acces la schemele oferite de stat.
Aceasta este una dintre explicațiile pentru creșterea importanței programelor Help to Buy și First Home Scheme.
În lipsa lor, o parte dintre cumpărători nu ar reuși să acopere diferența dintre suma pe care o pot împrumuta și prețul cerut pe piață.
Există însă și o limită a ceea ce pot face aceste programe.
Dacă numărul locuințelor rămâne prea mic în raport cu cererea, ajutorul acordat cumpărătorilor poate ajunge să susțină prețuri deja foarte ridicate.
Problema centrală rămâne oferta.
Irlanda construiește mai multe locuințe decât în anii de după prăbușirea pieței imobiliare, dar numărul acestora nu este încă suficient pentru populația actuală și pentru creșterea foarte rapidă a cererii.
Această lipsă este vizibilă inclusiv în diferența dintre Dublin și restul țării.
Capitala rămâne cea mai scumpă zonă în valoare absolută, dar ritmul creșterii prețurilor este acum mai mare în multe regiuni din afara Dublinului.
În Midlands, de exemplu, prețurile caselor au crescut cu peste 13% într-un an.
În zona de frontieră, care include comitate precum Cavan, Donegal, Leitrim, Monaghan și Sligo, creșterea a fost de aproape 12%.
Acest lucru arată că presiunea s-a extins.
Ani la rând, alternativa pentru cei care nu își permiteau Dublinul era să cumpere mai departe de capitală.
Pe măsură ce tot mai mulți oameni au făcut acest lucru, prețurile au început să crească rapid și în localitățile aflate la distanțe tot mai mari.
Kildare și Wicklow sunt exemple clare.
În Wicklow, prețul median al unei locuințe a ajuns la aproximativ 475.000 de euro.
În Kildare, aproape 450.000 de euro.
Diferența față de Dublin s-a redus suficient de mult încât mutarea în afara capitalei nu mai produce automat economia pe care o oferea în urmă cu câțiva ani.
Chiar și în comitate considerate mult timp accesibile, prețurile au crescut puternic.
Longford rămâne una dintre cele mai ieftine zone ale țării, cu un preț median de aproximativ 198.000 de euro.
Este o sumă mult mai mică decât în Dublin, dar și veniturile locale pot fi mai mici, iar distanța față de principalele centre de locuri de muncă schimbă complet calculul pentru multe familii.
De aceea, accesibilitatea unei locuințe nu poate fi măsurată doar prin preț.
Contează venitul, costul creditului, transportul, accesul la locuri de muncă și costurile zilnice ale familiei.
Dobânzile au avut și ele un rol important în ultimii ani.
O familie poate găsi o locuință la același preț ca în urmă cu câțiva ani și totuși să plătească o rată lunară considerabil mai mare dacă dobânda creditului este mai ridicată.
În ultimul an, condițiile de finanțare s-au îmbunătățit ușor față de perioada în care Banca Centrală Europeană majora agresiv dobânzile.
Dar această relaxare nu a fost suficientă pentru a compensa complet creșterea prețurilor.
În Dublin apare acum și un fenomen interesant.
Piața pare să atingă, în anumite segmente, limita a ceea ce cumpărătorii pot susține.
Casele foarte scumpe se vând ceva mai greu, iar numărul familiilor care pot obține credite suficient de mari nu este nelimitat.
Un exemplu simplu arată problema.
O casă de aproximativ 580.000 de euro, preț întâlnit pentru o locuință obișnuită cu trei dormitoare în Dublin, poate necesita unui cumpărător aflat la prima locuință un venit al gospodăriei de aproximativ 130.000 de euro, în funcție de avans și de finanțare.
În sudul Dublinului, unde o proprietate similară se poate apropia de 750.000 de euro, venitul necesar crește și mai mult.
Există pur și simplu mai puține gospodării care își pot permite asemenea sume.
Acest lucru poate explica parțial de ce prețurile din Dublin cresc acum mai încet decât în restul țării.
Nu pentru că locuințele au devenit ieftine.
Ci pentru că piața începe să întâlnească limitele financiare ale cumpărătorilor.
Raportul Demographia pune Dublinul într-un context internațional.
Capitala irlandeză nu se află printre cele mai inaccesibile piețe analizate.
Hong Kong, Sydney, Vancouver și unele orașe din Statele Unite, Canada, Australia și Noua Zeelandă au rapoarte dintre prețuri și venituri mult mai mari.
Hong Kong, de exemplu, trece de 14.
Vancouver depășește 10.
Dublin, cu 4,9, se află considerabil mai jos.
Asta nu înseamnă însă că o familie care încearcă să cumpere aici ar trebui să considere situația bună doar pentru că există orașe mai scumpe în lume.
Raportul clasifică în continuare Dublinul drept „serios inaccesibil”.
Interesant este și contrastul istoric.
În jurul anului 1990, raportul dintre prețurile locuințelor și veniturile gospodăriilor din Irlanda era sub trei.
Prin criteriile actualului studiu, locuințele erau atunci considerate accesibile.
În ultimele trei decenii, relația dintre salarii și prețurile caselor s-a schimbat radical.
O parte din explicație este dezvoltarea economică a Irlandei.
Veniturile au crescut, populația a crescut, iar Dublin a devenit unul dintre principalele centre europene pentru companii din tehnologie, finanțe și industria farmaceutică.
Dar construcția de locuințe nu a ținut pasul.
După criza financiară, activitatea din construcții s-a prăbușit.
Ani întregi s-au construit mult prea puține case.
Când economia și populația și-au revenit, deficitul era deja foarte mare.
Astăzi, Irlanda încearcă să recupereze acel decalaj într-o perioadă în care populația continuă să crească.
Acesta este motivul pentru care problema locuințelor continuă să domine politica irlandeză.
Nu este vorba doar despre persoanele fără locuință sau despre chiriași.
Tot mai multe gospodării cu două venituri bune descoperă că achiziționarea unei case rămâne dificilă.
Pentru cei care stau în chirie și încearcă simultan să strângă avansul necesar, situația este și mai complicată.
Chiriile foarte mari reduc capacitatea de economisire.
Astfel se formează un cerc dificil: familia are nevoie de un avans pentru a cumpăra, dar o parte foarte mare din venitul lunar merge deja către chirie.
În același timp, schemele de locuințe cu chirie calculată în funcție de costurile reale ale construcției și administrării încep să ofere o alternativă pentru anumite familii.
Un studiu ESRI publicat anul acesta a arătat că aceste locuințe pot avea chirii cu aproximativ 30% mai mici decât cele de pe piața privată pentru proprietăți comparabile.
Oferta este însă încă prea mică pentru a schimba imaginea generală a pieței.
Raportul internațional din acest an oferă, așadar, o veste bună doar dacă este privit foarte îngust.
Dublin a coborât de la un scor de 5,1 la 4,9 și a trecut dintr-o categorie foarte gravă într-una puțin mai puțin gravă.
Pentru cine încearcă să cumpere o casă, diferența este greu de simțit.
Prețul median în Dublin rămâne în jurul valorii de jumătate de milion de euro.
Prețurile continuă să crească.
Iar în restul țării cresc chiar mai repede.
A spune că Dublin s-a „îmbunătățit” este, prin urmare, corect din punct de vedere statistic.
Dar nu înseamnă că locuințele au devenit ieftine sau chiar accesibile.
Înseamnă doar că diferența dintre venituri și prețurile caselor s-a redus foarte puțin.
Pentru majoritatea celor care încearcă să cumpere prima locuință în Irlanda, problema de fond rămâne aceeași: casele sunt încă mult mai scumpe decât poate susține confortabil venitul unei familii obișnuite.
