O posibilă preluare a celui mai mare proprietar privat de locuințe închiriate din Irlanda, evaluată la aproximativ 727 de milioane de euro, readuce în atenție riscul creșterii chiriilor din Dublin. O analiză publicată duminică, 18 octombrie, de The Journal examinează ce ar putea însemna pentru chiriași interesul grupului de investiții Barings pentru compania I-RES. Tranzacția nu este încheiată, iar o eventuală schimbare de proprietar nu permite majorarea automată a chiriei plătite de locatarii existenți.
Compania Irish Residential Properties REIT, cunoscută ca I-RES, administrează peste 3.600 de locuințe de închiriat, în principal în Dublin și împrejurimi. La 28 septembrie, conducerea sa a confirmat că a primit cinci propuneri succesive de la Barings, prima fiind formulată la începutul lunii august. Cea mai recentă propunere oferă 1,386 euro pentru fiecare acțiune, ceea ce evaluează capitalul companiei la aproximativ 726,9 milioane de euro.
Consiliul de administrație a precizat că ar fi dispus să recomande acționarilor o ofertă fermă în acești termeni, sub rezerva verificărilor și a acordului asupra condițiilor finale. Aceasta nu este o confirmare că vânzarea a fost aprobată sau finalizată. Potrivit regulilor aplicabile preluărilor de companii din Irlanda, Barings are termen până la 9 noiembrie, ora 17:00, să anunțe dacă înaintează o ofertă fermă sau renunță, cu posibilitatea prelungirii termenului prin acordul autorității competente.
Miza pentru chiriași nu este numai identitatea viitorului proprietar. I-RES a comunicat anterior că veniturile sale din chirii sunt, în medie, sub nivelurile care ar putea fi obținute pe piață. O analiză financiară publicată de The Irish Times la începutul lunii octombrie a indicat o diferență estimată de aproximativ 20%. Aceasta reprezintă o comparație la nivelul portofoliului companiei, nu o majorare anunțată de 20% pentru fiecare apartament.
Schimbarea regulilor privind închirierea, intrată în vigoare la 1 martie 2026, explică o parte a interesului investitorilor. Pentru majoritatea contractelor private, chiria poate fi majorată, în mod obișnuit, cel mult o dată pe an, cu maximum 2% sau cu rata inflației, dacă aceasta este mai mică. Există excepții pentru anumite apartamente nou construite, unde creșterea anuală poate urma inflația fără plafonul de 2%.
Regulile privind readucerea chiriei la nivelul pieței sunt însă mai restrictive decât ar putea sugera titlurile despre investiții. Pentru contractele începute înainte de 1 martie 2026, un proprietar nu poate pur și simplu să recalculeze chiria la nivelul pieței în timpul contractului, doar pentru că imobilul a fost vândut. Pentru anumite contracte noi, încheiate după această dată, recalcularea poate fi permisă la începutul unei noi închirieri, dacă fostul chiriaș a plecat voluntar sau sunt îndeplinite alte condiții prevăzute de lege. Ea poate fi permisă și la încheierea unui ciclu de șase ani al contractului, în condițiile legii.
Există și o protecție importantă împotriva evacuării folosite exclusiv pentru obținerea unei chirii mai mari: dacă încetarea contractului a avut loc fără o culpă a chiriașului, simpla închiriere ulterioară nu dă automat proprietarului dreptul să stabilească o chirie nouă la nivelul pieței. Condițiile precise depind de data începerii contractului, tipul locuinței și motivul încetării închirierii.
În cazul I-RES, nivelul foarte ridicat de ocupare a apartamentelor și deficitul persistent de locuințe din capitală sporesc valoarea comercială a portofoliului. Pentru investitori, perspectiva unor venituri mai mari poate face achiziția atractivă. Pentru locatari, aceeași perspectivă ridică întrebări despre costurile viitoare, dar nu dovedește că există deja un plan aprobat de majorare generalizată a chiriilor.
Românii care locuiesc într-un apartament administrat de I-RES sau de alt mare proprietar trebuie să distingă între o tranzacție între investitori și drepturile lor contractuale. O notificare de majorare a chiriei trebuie verificată în raport cu regulile Residential Tenancies Board, instituția care supraveghează închirierile. Chiriașii pot folosi calculatorul oficial pentru a verifica majorarea permisă și pot contesta notificările neconforme.
Următorul moment important este 9 noiembrie, când ar trebui clarificată intenția Barings de a depune sau nu o ofertă fermă. Până atunci, o eventuală creștere a veniturilor companiei rămâne o perspectivă financiară, nu o majorare deja decisă a chiriilor pentru miile de persoane care locuiesc în proprietățile sale.
