Noile reguli care permit construirea unor locuințe modulare în grădinile caselor fără autorizație de construire au început deja să producă efecte în Irlanda.
La numai o lună după intrarea în vigoare a schimbărilor, consiliile locale din țară au primit notificări pentru 103 asemenea unități.
Cele mai multe sunt planificate în South Dublin, unde autoritatea locală a primit 18 notificări într-o singură lună.
Urmează Clare, cu 10, Tipperary cu opt și Fingal cu șapte.
Wexford are șapte notificări, iar Cork County și Kildare câte șase.
În Galway, Wicklow și Waterford au fost raportate câte cinci astfel de proiecte.
Noile reguli au intrat în vigoare la 27 iulie și permit, în anumite condiții, instalarea unei unități locuibile în grădina din spatele unei case fără a mai trece prin procedura obișnuită pentru obținerea autorizației de construire.
Măsura face parte din încercarea Guvernului de a crește rapid oferta de locuințe într-o perioadă în care Irlanda continuă să se confrunte cu o criză severă a locuințelor.
Locuințele pot avea până la 45 de metri pătrați
Regulile permit construirea unor unități modulare cu o suprafață cuprinsă între 32 și 45 de metri pătrați.
Nu orice grădină poate fi însă folosită.
După instalarea noii construcții trebuie să rămână cel puțin 25 de metri pătrați de spațiu liber în grădină.
Proprietarul trebuie, de asemenea, să continue să locuiască în casa principală.
În plus, noua unitate trebuie să respecte o serie de condiții privind amplasarea, accesul și integrarea în proprietatea existentă.
Scopul este ca aceste construcții să reprezinte o extensie a unei proprietăți rezidențiale deja ocupate și nu să permită apariția unor dezvoltări independente necontrolate în spatele caselor.
Deși nu mai este necesară autorizația de construire, proprietarul nu poate pur și simplu să instaleze o cabină fără să informeze autoritățile.
Consiliul local trebuie notificat înainte ca unitatea să fie folosită drept locuință.
Ce înseamnă, de fapt, „fără planning permission”
Faptul că o asemenea construcție este scutită de procedura obișnuită de autorizare nu înseamnă că nu mai există reguli.
Unitatea trebuie să se încadreze în limitele prevăzute de noua categorie de dezvoltare exceptată și trebuie să respecte toate condițiile tehnice aplicabile.
Dacă dimensiunile, amplasarea sau caracteristicile construcției depășesc limitele stabilite, proprietarul poate avea în continuare nevoie de planning permission.
Acesta este un detaliu important pentru proprietarii care se gândesc să cumpere o cabină modulară gata fabricată.
Nu orice garden room, container convertit sau construcție prefabricată disponibilă comercial devine automat o locuință legală doar pentru că are mai puțin de 45 de metri pătrați.
Guvernul vrea ca aceste unități să fie folosite pentru locuire
Inițial, măsura a fost prezentată în special ca o soluție pentru familii.
Un copil adult ar putea, de exemplu, să locuiască într-o unitate separată în grădina părinților în timp ce încearcă să economisească pentru propria locuință.
La celălalt capăt al spectrului, un părinte în vârstă ar putea locui aproape de familie, dar într-un spațiu separat și cu mai multă independență.
Guvernul consideră că asemenea construcții pot transforma o parte din spațiul existent în zonele rezidențiale în locuințe suplimentare fără construirea unor cartiere noi.
Ulterior, politica a fost extinsă pentru a permite și închirierea unor asemenea unități, ceea ce a deschis însă o dezbatere mult mai complicată.
Pot deveni locuințe de închiriat
Proprietarii nu sunt limitați la folosirea cabinelor doar pentru membrii familiei.
Unitățile pot ajunge și pe piața chiriilor, ceea ce înseamnă că un proprietar ar putea avea o locuință separată în propria grădină și să primească lunar chirie pentru aceasta.
Într-o piață precum Dublin, unde o locuință cu un singur dormitor poate depăși cu ușurință 2.000 de euro pe lună, astfel de unități ar putea deveni o alternativă semnificativ mai ieftină pentru unii chiriași.
Dar tocmai această posibilitate a provocat și cele mai multe controverse.
Organizațiile care reprezintă chiriașii și experții în locuințe au avertizat că există riscul apariției unei categorii de persoane care locuiesc în spații permanente, plătesc chirie, dar nu beneficiază de toate protecțiile asociate în mod normal unei închirieri rezidențiale.
O problemă importantă: ce drepturi are chiriașul?
Potrivit regulilor descrise odată cu introducerea sistemului, aceste aranjamente nu funcționează neapărat în același mod ca o închiriere obișnuită a unui apartament sau a unei case.
Aceasta ridică problema accesului chiriașului la Residential Tenancies Board, instituția care soluționează în mod normal numeroase litigii dintre proprietari și chiriași.
Dacă o persoană locuiește într-o asemenea unitate fără protecțiile standard oferite de legislația chiriilor, pot apărea probleme legate de încetarea șederii, creșterea chiriei, returnarea depozitului sau condițiile de locuire.
Este una dintre principalele critici formulate față de noul sistem.
Guvernul vede unitățile drept o modalitate rapidă de a crea locuri de cazare.
Criticii avertizează însă că viteza nu ar trebui să vină în detrimentul drepturilor celui care ajunge să locuiască acolo.
Atenție la facilitatea fiscală Rent-a-Room
O altă zonă care necesită clarificări este tratamentul fiscal.
În dezbaterea privind noile unități s-a vorbit despre posibilitatea ca proprietarii să folosească facilitatea Rent-a-Room Relief, prin care venituri din chirii de până la 14.000 de euro pe an pot fi scutite de Income Tax, PRSI și USC.
Pragul actual este de 14.000 de euro venit brut pe an.
Dacă acesta este depășit, nu este taxată doar diferența, ci întregul venit din chirie.
Există însă o problemă importantă.
Ghidurile Revenue disponibile în prezent spun că Rent-a-Room Relief se aplică unei camere sau unei unități care face parte din locuința principală.
Revenue oferă explicit exemplul unei garsoniere amenajate la subsol sau al unui garaj transformat în spațiu de locuit, dacă acesta este atașat casei.
În schimb, o unitate separată, aflată lângă casă dar care nu este atașată de ea, nu se califică în baza regulilor fiscale publicate în prezent.
Prin urmare, un proprietar care intenționează să instaleze o cabină separată în grădină și să o închirieze nu ar trebui să presupună automat că venitul de până la 14.000 de euro este scutit de taxe.
Este un aspect care trebuie verificat direct cu Revenue înainte de închiriere, mai ales dacă legislația fiscală nu este modificată pentru a reflecta noile reguli de urbanism.
1.166 de euro pe lună ar însemna aproape 14.000 de euro pe an
Dacă o unitate ar fi eligibilă pentru Rent-a-Room Relief, limita anuală de 14.000 de euro ar echivala cu aproximativ 1.166 de euro pe lună.
Această sumă este considerabil mai mică decât chiria tipică pentru un apartament separat cu un dormitor în Dublin.
Dar comparația trebuie privită cu precauție.
O cabină de 32-45 de metri pătrați în grădina unei alte case nu este echivalentă din toate punctele de vedere cu un apartament independent.
Accesul, intimitatea, spațiul exterior, utilitățile și drepturile chiriașului pot fi diferite.
South Dublin este deocamdată centrul noii tendințe
Cele 18 notificări primite de South Dublin County Council într-o singură lună arată că interesul pentru această variantă este deja semnificativ.
Faptul nu este surprinzător.
În zonele din Dublin unde prețurile locuințelor și chiriile sunt ridicate, proprietarii care au grădini suficient de mari au un stimulent financiar mult mai puternic pentru a valorifica spațiul disponibil.
O unitate modulară poate fi construită mai repede decât o casă tradițională și eliminarea procesului obișnuit de autorizare reduce considerabil timpul necesar înainte de instalare.
Pentru o familie, aceasta poate deveni o soluție pentru un copil adult care nu-și permite încă propria locuință.
Pentru un proprietar, poate deveni și o posibilă sursă de venit.
Pentru autorități, fiecare asemenea unitate reprezintă încă un spațiu locuibil într-o țară care are nevoie urgentă de mai multe locuințe.
Nu se știe încă cine va locui în cele 103 unități
Datele comunicate de consiliile locale arată numai numărul notificărilor.
Nu există deocamdată informații centralizate privind destinația fiecărei construcții.
Prin urmare, nu se știe câte dintre cele 103 unități vor fi folosite de copii adulți, părinți sau alte rude și câte vor ajunge efectiv pe piața privată a chiriilor.
Primele luni de aplicare a noilor reguli vor fi importante tocmai pentru a vedea cum este folosit în practică sistemul.
Dacă majoritatea cabinelor sunt utilizate pentru familie, măsura ar putea funcționa în primul rând ca o soluție pentru locuirea între generații.
Dacă un număr mare ajunge însă pe piața chiriilor, discuția despre drepturile chiriașilor, fiscalitate și standardele de locuire va deveni mult mai importantă.
Cert este că interesul există deja.
La numai o lună după intrarea în vigoare a regulilor, peste 100 de proprietari din Irlanda anunțaseră autoritățile că intenționează să transforme o parte din grădină într-un nou spațiu de locuit.
