Planul Guvernului irlandez de a renunța treptat la cumpărarea de locuințe sociale deja construite provoacă îngrijorare în sectorul imobiliar. Constructori, specialiști în politici de locuire și reprezentanți ai organizațiilor care furnizează locuințe sociale avertizează că schimbarea, menită să crească oferta de case, ar putea avea temporar efectul opus: mai puține proiecte începute și mai puține locuințe finalizate după 2027.
Disputa a căpătat amploare după ce ministrul locuințelor, James Browne, a anunțat că autoritățile locale și organizațiile autorizate pentru furnizarea locuințelor sociale nu vor mai putea depune cereri noi de finanțare pentru anumite achiziții de locuințe finalizate după 31 decembrie 2027. Nu este vorba despre interzicerea imediată a cumpărărilor și nici despre anularea proiectelor deja aprobate.
Miza este mai mare decât schimbarea unei proceduri administrative. În Irlanda, unde cererea de locuințe depășește oferta, numeroase proiecte private depind de certitudinea că o parte dintre case sau apartamente vor fi cumpărate de stat ori de organizații care asigură locuințe sociale. Tocmai această legătură dintre cumpărătorul public și finanțarea construcțiilor se află acum în centrul controversei.
Ce schimbă Guvernul și de ce
Modelul vizat este cunoscut în Irlanda drept „turnkey acquisition”: o autoritate locală sau o organizație de locuințe sociale cumpără case ori apartamente după ce dezvoltatorul a început construcția sau după ce lucrările sunt deja încheiate. Cumpărătorul primește practic locuințe gata de utilizare, fără să fi decis de la început dimensiunile, compartimentarea sau tipurile de proprietăți construite.
Guvernul consideră că această practică a fost folosită prea mult. Argumentul ministrului Browne este că, atunci când statul cumpără locuințe pe care un dezvoltator urma oricum să le construiască, achiziția nu adaugă automat case noi la oferta totală. În schimb, unele proprietăți care ar fi putut fi cumpărate de persoane fizice ajung în sistemul de locuințe sociale.
Noua direcție urmărește ca primăriile, organizațiile autorizate pentru locuințe sociale și Land Development Agency, agenția publică implicată în dezvoltarea terenurilor și locuințelor, să participe mai devreme la proiecte. Autoritățile ar urma să construiască mai mult prin programe proprii sau prin parteneriate în care stabilesc de la început ce locuințe sunt necesare.
Această abordare ar putea permite, de exemplu, planificarea unor locuințe potrivite pentru familii numeroase sau pentru persoane cu dizabilități, în locul cumpărării unor proprietăți ale căror caracteristici au fost hotărâte exclusiv de dezvoltator. Oficial, obiectivul este o ofertă de locuințe sociale mai bine adaptată nevoilor și un sistem de construcție mai previzibil.
Schimbarea are însă un calendar precis. Data de 31 decembrie 2027 reprezintă termenul-limită pentru depunerea noilor cereri de finanțare prin vechiul mecanism, nu data la care toate locuințele deja contractate trebuie să fie terminate. Potrivit explicațiilor Departamentului Locuințelor, proiectele aprobate înainte de termen vor putea continua, iar livrările din această categorie sunt așteptate și în 2028 sau, în unele cazuri, în 2029.
De ce constructorii se tem de o scădere
Investigația publicată duminică de TheJournal.ie prezintă avertismente ale unor constructori și reprezentanți ai sectorului locuințelor sociale, care consideră că alternativa propusă de Guvern trebuie pregătită mult mai atent. Mai mulți dintre cei consultați anticipează o posibilă reducere a numărului de locuințe finalizate începând din 2028, dacă autoritățile nu dezvoltă la timp capacitatea necesară pentru noul model.
Explicația ține de finanțarea proiectelor. Pentru un dezvoltator, un acord de vânzare a unor locuințe către o autoritate locală sau o organizație de locuințe sociale poate reprezenta o garanție comercială importantă. O parte dintre proprietăți au deja un cumpărător, iar această perspectivă poate ajuta firma să obțină creditul necesar începerii lucrărilor.
Fără asemenea acorduri, unii constructori ar putea întâmpina dificultăți în finanțarea proiectelor, chiar dacă au terenul și autorizațiile necesare. Riscul este considerat deosebit de relevant pentru apartamente, unde dezvoltatorii susțin de mai mult timp că vânzarea tuturor unităților pe piața liberă poate fi dificilă. Avertismentul nu înseamnă că toate aceste proiecte se vor opri, ci că schimbarea mecanismului de cumpărare poate modifica decizia de a începe construcția.
Există și o diferență esențială între eliminarea cumpărărilor târzii și eliminarea oricărei garanții de achiziție. Guvernul intenționează să păstreze parteneriatele în care autoritățile stabilesc din timp cerințele proiectului și pot conveni cumpărarea locuințelor. În anumite situații, un astfel de acord poate ajuta chiar la repornirea unui proiect deja autorizat, dar blocat din lipsa unui cumpărător sigur.
Întrebarea practică este dacă aceste parteneriate pot fi extinse suficient de repede pentru a înlocui vechiul sistem. Răspunsul depinde de resursele administrative, de terenurile disponibile și de capacitatea autorităților de a gestiona proiecte complexe, nu doar de termenul anunțat de ministru.
Între promisiunea reformei și capacitatea reală de construire
Michelle Norris, profesoară de politici sociale la University College Dublin și fostă membră a Comisiei pentru Locuințe, a criticat ritmul propus pentru renunțarea la achiziții. Ea susține că marile organizații de locuințe sociale nu dispun, în prezent, de suficiente echipe interne pentru administrarea unor proiecte ample de construcție directă, iar capacitatea autorităților locale este, de asemenea, limitată. În opinia sa, fără investiții prealabile în terenuri și personal, numărul locuințelor sociale livrate ar putea scădea semnificativ.
Reprezentanți ai unor autorități locale au recunoscut că noul sistem le-ar aduce mai multă muncă, dar au evidențiat și avantajul de a participa de la început la proiectare. Aceasta este una dintre diferențele dintre cele două perspective: constructorii pun accentul pe riscul întreruperii finanțării, în timp ce susținătorii reformei subliniază controlul public asupra locuințelor realizate.
Co-operative Housing Ireland a transmis că împărtășește obiectivul creșterii ofertei de locuințe sociale și accesibile, dar așteaptă detalii suplimentare înainte de a evalua noua abordare. Reacția arată că nu toate organizațiile implicate au formulat încă o poziție definitivă asupra modului în care va funcționa tranziția.
Din opoziție, Eoin Ó Broin, responsabilul Sinn Féin pentru locuințe, a afirmat că schimbarea ar avea nevoie de o perioadă de tranziție de cinci ani. El nu respinge principiul reducerii dependenței de achizițiile de locuințe gata construite, însă avertizează că o implementare greșită poate duce atât la mai puține locuințe sociale, cât și la mai puține locuințe private.
Această distincție este importantă pentru cei care caută o locuință în Irlanda. Dacă noul sistem reușește, statul ar putea influența mai bine construcțiile destinate persoanelor aflate pe listele de așteptare, iar mai multe proprietăți dezvoltate privat ar putea rămâne disponibile cumpărătorilor obișnuiți. Dacă însă proiectele întârzie din cauza finanțării sau a lipsei de personal, presiunea asupra ofertei poate continua indiferent de categoria de locuințe.
Guvernul urmărește o creștere substanțială a construcțiilor, până la aproximativ 60.000 de locuințe anual în cadrul obiectivelor sale pe termen lung. Avertismentele formulate acum nu reprezintă o prognoză oficială a numărului de case care vor lipsi și nici dovada că reforma va eșua. Ele indică o problemă concretă de implementare: înlocuirea unui mecanism care asigură cumpărători pentru unele proiecte trebuie însoțită de alternative funcționale înainte ca finanțarea prin vechiul model să fie închisă.
Următorul pas anunțat de Departamentul Locuințelor este publicarea unei circulare care să detalieze regulile de tranziție. Până la 31 decembrie 2027, autoritățile și organizațiile eligibile mai pot depune cereri pentru achizițiile vizate, în timp ce trebuie să pregătească programe proprii de construcție și noi parteneriate. Modul în care aceste alternative vor fi puse efectiv în practică va determina dacă schimbarea accelerează construirea locuințelor sau produce întârzierile de care se teme sectorul.
