Un proprietar din comitatul Kildare a fost obligat să-i plătească unei chiriașe despăgubiri de 6.000 de euro, după ce a încercat în repetate rânduri să-i încheie contractul de închiriere din cauza comportamentului atribuit partenerului acesteia.
Tribunalul Residential Tenancies Board, instituția care soluționează disputele dintre proprietari și chiriași în Irlanda, a stabilit că cele trei notificări de încetare a contractului transmise chiriașei în lunile martie, aprilie și mai 2025 nu aveau o justificare suficientă.
Membrii tribunalului au concluzionat că proprietarul a afectat dreptul femeii de a locui în liniște și în mod exclusiv în casa închiriată, deși ea nu fusese responsabilă pentru incidentele reclamate.
Decizia a fost luată în cazul unei locuințe din Ticknevin, Carbury, în comitatul Kildare.
Proprietarul era îngrijorat de partenerul chiriașei
Disputa dintre chiriașa Charlean Reilly și proprietarul Nigel Brennan a început după ce partenerul femeii a devenit un vizitator frecvent al locuinței.
Proprietarul a susținut că bărbatul s-ar fi mutat în casă la începutul anului 2024 și că prezența lui a fost asociată cu mai multe incidente de comportament antisocial.
În fața tribunalului, proprietarul a afirmat că familia sa se temea de partenerul chiriașei. El a susținut că bărbatul ar fi amenințat, la un moment dat, că va incendia locuința.
Într-un alt incident, produs în luna iunie, partenerul femeii ar fi intrat cu forța în casă. Proprietarul a declarat că în interior ar fi fost găsite sânge și un cuțit.
Chiriașa a recunoscut că a chemat Garda la proprietate în urma unor incidente, dar a insistat că nu comportamentul ei provocase problemele reclamate.
Ea a susținut că partenerul nu locuia permanent în casă, ci venea în vizită și rămânea peste noapte o dată sau de două ori pe săptămână.
Femeia a precizat și că acesta era supus unor condiții stabilite de instanță, care nu îi permiteau să locuiască permanent la adresă.
Tribunalul a considerat că partenerul era doar un vizitator
După analizarea declarațiilor și a probelor, tribunalul a acceptat versiunea chiriașei și a stabilit că partenerul său nu locuia în casă și nu avea acces nerestricționat la proprietate.
Membrii tribunalului au luat în calcul și faptul că femeia obținuse ulterior un ordin judecătoresc prin care accesul partenerului la locuință era restricționat.
Acest demers a demonstrat, în opinia tribunalului, că femeia nu aproba și nu tolera comportamentul atribuit partenerului său.
Tribunalul a stabilit că ea nu putea fi considerată responsabilă pentru incidentele reclamate de proprietar și că luase măsuri pentru a împiedica repetarea lor.
În hotărâre se arată că proprietarul putea avea motive reale de îngrijorare, însă opoziția sa față de prezența partenerului a ajuns să-i influențeze modul în care o privea pe chiriașă.
Proprietarul a încercat astfel să limiteze, într-o măsură nejustificată, dreptul femeii de a decide cine o poate vizita în casa închiriată.
Trei notificări de încetare a contractului în trei luni
Pe fondul conflictului, proprietarul i-a transmis chiriașei trei notificări separate prin care încerca să încheie contractul de închiriere.
Documentele au fost emise în lunile martie, aprilie și mai 2025 și se bazau pe presupusele incidente de comportament antisocial.
Tribunalul a decis însă că niciuna dintre cele trei încercări nu avea o justificare suficientă în raport cu comportamentul chiriașei.
Faptul că problemele îi erau atribuite partenerului nu îi oferea automat proprietarului dreptul de a o evacua pe femeie, în special în condițiile în care aceasta încercase să limiteze accesul bărbatului la locuință.
Notificările repetate au fost considerate o formă de ingerință în folosința normală a proprietății.
Chiriașa a susținut că proprietarul o hărțuia constant prin transmiterea unor notificări nejustificate și că presiunea exercitată asupra ei a afectat ultimele luni petrecute în locuință.
Alimentarea cu apă a casei a fost întreruptă
Disputa a inclus și o problemă gravă legată de alimentarea cu apă a proprietății.
Chiriașa a declarat că, după weekendul de Paște din aprilie 2025, apa a fost oprită. Ea a susținut că proprietarul amenințase anterior că va întrerupe alimentarea.
Femeia a povestit că a fost nevoită să meargă împreună cu copiii la rude pentru a se putea spăla.
De asemenea, a transportat apă de la casele rudelor pentru a putea folosi toaletele din locuința închiriată.
Proprietarul a respins ideea că ar fi întrerupt intenționat apa pentru a pune presiune asupra chiriașei.
El a explicat că primise de la Irish Water o factură de aproximativ 5.000 de euro și că descoperise o posibilă scurgere pe terenul agricol și la locuință. Din acest motiv ar fi fost necesare lucrări de reparație.
Tribunalul a constatat însă că alimentarea cu apă din ultimele luni ale contractului fusese sub nivelul acceptabil.
Problema apei, împreună cu notificările repetate de încetare a contractului, a afectat dreptul femeii de a folosi locuința în condiții normale.
Proprietarul moștenise casa și terenurile din jur
Nigel Brennan a explicat că moștenise locuința închiriată și terenurile agricole din jur de la un unchi.
El a continuat să lucreze terenurile din apropierea casei și a susținut că, pentru o perioadă, avusese o relație bună cu chiriașa.
Situația s-a deteriorat după ce partenerul acesteia a început să vină frecvent la proprietate.
Proprietarul a insistat în fața tribunalului că a acționat în permanență corect, cu bună-credință și din preocupare pentru siguranța familiei sale și a proprietății.
Tribunalul nu a respins în totalitate temerile sale, dar a decis că modul în care a reacționat a depășit ceea ce era justificat în raport cu chiriașa.
Membrii tribunalului au subliniat că femeia avea dreptul să stabilească cine îi poate vizita locuința, atât timp cât nu încălca obligațiile contractuale și lua măsuri atunci când apăreau probleme.
Chiriașa a plecat în cele din urmă de bunăvoie
Charlean Reilly a părăsit locuința în luna august, fără să fie evacuată în baza celor trei notificări contestate.
Tribunalul a stabilit însă că plecarea voluntară nu înlătura efectele acțiunilor proprietarului din lunile anterioare.
Ultima perioadă petrecută în casă fusese afectată de încercările repetate de încetare a contractului și de problemele legate de alimentarea cu apă.
În consecință, proprietarul a fost găsit responsabil pentru încălcarea obligației de a-i permite chiriașei să folosească locuința în mod pașnic și exclusiv.
El trebuie să-i plătească femeii despăgubiri în valoare de 6.000 de euro.
Proprietarii nu pot evacua un chiriaș doar pe baza unor suspiciuni
Cazul arată că existența unor conflicte sau a unor incidente la o proprietate nu este suficientă, în sine, pentru încheierea legală a unui contract de închiriere.
Un proprietar trebuie să poată demonstra că chiriașul a încălcat obligațiile prevăzute de lege sau de contract și că procedura legală a fost respectată.
Comportamentul unui vizitator poate deveni relevant atunci când chiriașul îl tolerează, îl încurajează sau refuză să ia măsuri. În acest caz, tribunalul a constatat însă că femeia nu fusese responsabilă pentru incidente și chiar obținuse un ordin judecătoresc împotriva partenerului său.
De asemenea, transmiterea repetată a unor notificări nejustificate, amenințările sau afectarea intenționată a utilităților pot fi considerate încălcări ale dreptului chiriașului de a folosi locuința fără intervenții nepermise.
Deciziile emise de Residential Tenancies Board sunt obligatorii pentru părți. Atunci când un proprietar sau un chiriaș refuză să respecte ordinul primit, acesta poate fi pus în aplicare prin intermediul instanțelor.
