Guvernul irlandez pregătește noi puteri prin care terenurile neutilizate sau considerate excedentare, aflate în proprietatea companiilor și organismelor de stat, vor putea fi transferate pentru construirea de locuințe.
Măsura ar putea viza organizații precum RTÉ, An Post și alte companii publice care dețin proprietăți în zone unde există o nevoie ridicată de locuințe.
Scopul este reducerea situațiilor în care terenuri publice potrivite pentru dezvoltare rămân nefolosite ani întregi din cauza negocierilor, disputelor privind valoarea lor sau refuzului instituțiilor de a renunța la active considerate importante din punct de vedere comercial.
Land Development Agency ar urma să joace rolul central în identificarea și preluarea terenurilor.
Noile puteri nu vor însemna că orice proprietate a unei companii de stat poate fi preluată automat. Terenul va trebui să fie evaluat, considerat potrivit pentru locuințe și să nu mai fie necesar pentru funcționarea esențială a instituției care îl deține.
Companiile de stat nu vor mai putea bloca transferul la nesfârșit
În prezent, transferarea unui teren de la o companie publică la Land Development Agency poate necesita negocieri îndelungate.
Chiar dacă terenul nu este folosit în mod activ, instituția care îl deține poate considera că acesta are o valoare comercială importantă sau că ar putea fi necesar pentru dezvoltări viitoare.
Guvernul consideră că asemenea dispute întârzie construcția de locuințe într-un moment în care statul se confruntă cu o criză severă a ofertei.
Noua legislație ar urma să creeze un mecanism prin care Guvernul poate interveni atunci când un organism public refuză să transfere un teren identificat drept necesar pentru dezvoltarea rezidențială.
Transferul ar putea fi dispus după evaluarea terenului și stabilirea unei forme de compensație.
Nu este vorba despre preluarea gratuită a proprietăților, ci despre reducerea capacității unei instituții publice de a bloca folosirea unui activ care aparține, în ultimă instanță, statului.
RTÉ și An Post, printre organismele vizate
RTÉ și An Post sunt menționate printre exemplele de companii publice care dețin terenuri și proprietăți importante.
RTÉ are un campus extins în Donnybrook, în sudul Dublinului, într-o zonă în care terenurile au o valoare ridicată și unde cererea de locuințe este foarte mare.
An Post deține, la rândul său, oficii poștale, centre logistice, depozite și alte proprietăți în întreaga țară.
Menționarea celor două organizații nu înseamnă că întregul campus RTÉ sau rețeaua An Post urmează să fie transferate pentru construcții.
Guvernul va trebui să distingă între terenurile necesare pentru activitatea curentă și cele care pot fi eliberate fără afectarea serviciilor publice.
Orice propunere concretă va trebui să țină cont de planificare, acces, infrastructură și costul pregătirii terenului pentru construcții.
Land Development Agency va primi un rol mai puternic
Land Development Agency este instituția de stat creată pentru dezvoltarea terenurilor publice și livrarea de locuințe sociale și accesibile.
Agenția poate cumpăra terenuri, poate colabora cu autoritățile locale și poate dezvolta proiecte direct sau prin parteneriate.
Legislația existentă îi oferă deja anumite puteri de achiziție obligatorie, însă transferarea proprietăților deținute de companii publice comerciale poate fi mai complicată.
Aceste organisme funcționează, în multe cazuri, cu obiective comerciale și au obligația de a proteja valoarea activelor lor.
Noile reguli ar urma să clarifice faptul că nevoia națională de locuințe poate avea prioritate atunci când un teren nu mai este necesar pentru activitatea principală a companiei.
Guvernul dorește astfel să evite situația în care statul cumpără teren privat scump, în timp ce proprietăți publice potrivite pentru construcții rămân nefolosite.
Terenurile vor trebui evaluate înainte de transfer
Un teren liber nu este automat pregătit pentru construirea de locuințe.
Unele proprietăți pot avea nevoie de drumuri, rețele de apă, canalizare, electricitate, transport public sau lucrări de decontaminare.
Altele pot fi afectate de restricții de planificare, protecția patrimoniului sau riscul de inundații.
Înainte de orice transfer, Land Development Agency și autoritățile competente vor trebui să analizeze dacă dezvoltarea este realistă și dacă investiția poate produce un număr suficient de locuințe.
Guvernul încearcă să se concentreze asupra terenurilor aflate în orașe sau în apropierea unor centre urbane, unde există servicii și transport.
În multe cazuri, valoarea principală a terenului rezultă tocmai din amplasarea sa în zone deja dezvoltate.
Locuințe sociale, accesibile și pentru închiriere la cost
Terenurile transferate către Land Development Agency nu ar urma să fie folosite exclusiv pentru un singur tip de locuință.
Proiectele pot include locuințe sociale, locuințe vândute prin scheme de cumpărare accesibilă și apartamente pentru închiriere la cost.
În anumite dezvoltări pot exista și locuințe private, dacă acestea sunt necesare pentru finanțarea și viabilitatea proiectului.
Guvernul susține că un amestec de locuințe poate permite construirea unor cartiere mai mari și poate reduce dependența agenției de finanțarea directă de la buget.
Criticii avertizează însă că terenurile publice trebuie folosite în primul rând pentru locuințe cu prețuri sub nivelul pieței și nu pentru maximizarea profitului.
Detaliile privind proporția fiecărei categorii vor fi stabilite pentru fiecare proiect și prin viitoarele modificări legislative.
Criza locuințelor pune presiune asupra Guvernului
Inițiativa apare într-un moment în care prețurile locuințelor, chiriile și numărul persoanelor aflate în cazare de urgență continuă să pună presiune asupra Guvernului.
Unul dintre principalele obstacole în construirea de locuințe este disponibilitatea terenurilor bine amplasate și conectate la infrastructură.
Achiziționarea terenurilor private poate fi costisitoare, iar procedurile de planificare și contestare pot dura ani.
Folosirea terenurilor deja aflate în proprietatea statului este prezentată drept o modalitate de a reduce costurile și de a accelera proiectele.
Problema este că multe dintre aceste proprietăți sunt împărțite între departamente, autorități locale și zeci de companii ori agenții publice.
Fiecare organizație își gestionează propriile active, iar prioritățile sale nu coincid întotdeauna cu obiectivele naționale de locuire.
Instituțiile vor putea contesta evaluarea
Noile puteri vor trebui să includă garanții juridice pentru organismele cărora li se cere să transfere terenuri.
O companie poate susține că proprietatea este necesară pentru extinderea serviciilor, că transferul îi afectează activitatea sau că valoarea oferită este prea mică.
Astfel de dispute pot ajunge la evaluatori independenți sau în instanță.
Guvernul trebuie să găsească un echilibru între accelerarea construcțiilor și protejarea drepturilor și responsabilităților legale ale companiilor publice.
O procedură insuficient de clară ar putea produce litigii care să întârzie proiectele în loc să le accelereze.
Din acest motiv, viitoarea legislație va trebui să definească exact ce înseamnă teren excedentar, cine face evaluarea și în ce condiții poate fi dispus transferul.
Nu toate terenurile publice pot fi dezvoltate rapid
Experiența proiectelor existente arată că transferul proprietății este doar primul pas.
Unele terenuri publice identificate în trecut pentru locuințe au rămas ani întregi în fazele de proiectare și planificare.
Costurile infrastructurii, opoziția locală, contestațiile și lipsa capacității în sectorul construcțiilor pot încetini livrarea.
Land Development Agency are în lucru o serie de proiecte pe terenuri publice și private, însă Guvernul dorește să îi mărească portofoliul pentru a putea construi la o scară mai mare.
Agenția urmărește livrarea a aproximativ 14.000 de locuințe până în 2029 și afirmă că are peste 20 de proiecte aflate în construcție sau în apropierea începerii lucrărilor.
Pentru atingerea acestor obiective, agenția are nevoie de un flux constant de terenuri potrivite.
Măsura nu va produce locuințe imediat
Chiar dacă noua legislație este adoptată rapid, terenurile nu se vor transforma imediat în cartiere rezidențiale.
După transfer urmează pregătirea proiectului, consultarea autorităților, obținerea autorizațiilor, finanțarea și selectarea constructorilor.
În cazul proiectelor mari, procesul poate dura mai mulți ani.
Importanța noilor puteri este legată mai ales de crearea unui portofoliu pe termen mediu și lung.
Guvernul încearcă să se asigure că terenurile publice nu rămân blocate în proprietatea unor instituții care nu au planuri concrete pentru utilizarea lor.
Aplicarea măsurii va depinde de forma finală a legislației și de capacitatea Land Development Agency de a transforma terenurile preluate în locuințe construite efectiv.
